政府应合理调控房价

政府应合理调控房价

                   池州市人大代表　程平

近年来，我市房价增速迅猛。2002年尚在1000元/㎡以内，但到2004年底，房价最高已至1800年元/㎡以上，上涨幅度达80%，这与我市居民的收入水平已极不相称。虽然国家采取了宏观调控政策，但由于深度负利率的影响以及人们对房价上涨的心理预期，导致房产市场短时间非理性异常火爆，人们不惜血本纷纷加入购放行列，这又进一步推高了房地产商提升房价的心理预期。房地产商们在成本几乎不变的情况下，乐呵呵地大赚特赚，受损害的就只有老百姓了。

      一、高房价的危害性

         我市经济总量小，居民收入相对还较低，高房价带来的危害是不言而喻的。

       一是将降低城市竞争力。我市的消费品价格相对于周边城市已是较高，而人均收入又相对较低，如果房地产价格再高，池州人居住环境的理想度就要大打折扣，这对吸引人才、留住人才都将产生负作用，从而影响我市的发展。

       二是不利于可持续性发展。房地产投资带来的GDP增速不是可持续的，一旦供大于求，或者房价超过了人们的购买力，房地产市场就失去了支撑。同时，民间资金如果集中投入到房地产，不仅影响到生产领域的投资，而且增加了投资的风险性，这对我市可持续发展将产生不利影响。

       三是降低居民的整体消费能力。就目前而言，我市居民购房，绝大多数要靠贷款支撑，不少居民为买一套住房不得不勒紧裤带、节衣缩食，这势必将导致今后今年乃至十几年居民日常消费能力的下降，如果这类群体扩大，将整体影响我市的消费水平。房地产商的竭泽而渔，对我市的经济和人民生活的影响将日益显现。

       四是有碍城市扩张。我市本就是一个小市，居民相对较少，如果房价高，必然影响市外人员的流入，从而影响城市扩张的步伐。

       五是有碍奔小康的进程。人均居住面积是小康生活的一个重要指标，市民买不起房，居住条件就很难改善。

       二、政府调控房价的必要性

        1、特有的属性决定了房地产的垄断性。一是土地位置的固定性。房产地理位置的差异是天然的，购房者的选择区域总是有限的，人口密集的主城区购房者几乎没有可谈判的前提，因此，别无选择地只能给房地产提供高额垄断利润。二是城市土地的稀缺性。由于城市土地稀缺，使得房产供应的价格弹性严重不足，因而房地产商可以自如地控制供应，操纵和垄断价格，从而赚取高额利润。如果政府不进行监控，损害的就只能是老百姓的利益。三是地产开发进入的高门坎性。房地产业进入的高门坎不仅仅是资金实力，也包括房地产商向政府拿地、向银行弄钱的能力，有这种能力的人不多。这就造成了房地产商自主操纵市场的能力很强，从而相互结盟实行垄断高价。

         2、房价存在非理性暴利。目前房地产的价格大致包括四个方面的成本，建筑成本、地价、房地产税费及管理成本、利润。我市开发的住宅基本上是七层以下，其建筑成本，砖混结构450元/㎡左右，框架结构550元/㎡左右；现在销售的住宅地价一般是在30万元/㎡亩，分摊到建筑面积上，大约是150元/㎡；房地产税费及管理成本在100-200元/㎡，如果利润在国家鼓励的、合理的8%以内，这于目前均价在1700元/㎡左右的房价显然不可比，暴利可想而知。

    　　3、房地产开发市场存在无序性。一是既无计划又无专业规划指导，科学性不够；二是城市规划设计标准滞后于城市定位，详规覆盖面滞后于土地出让，规划管理滞后于开发建设要求；三是房价攀升存在非理性化。在综合地价于配套不变的情况下，分期开发的项目，普遍存在二期价格超出一期，三期超出二期的现象。开发商追求利润最大化的无止境和无序性，极易触发房地产市场的隐性危机。

       三、政府监管房价的可行性

    　　　目前，不少城市已采取可相应措施。比如说上东省统计局、发改委、物价局、建设厅、国土资源厅、财政厅等六部门联合监控房地产市场，江苏省南京市也有不少成功的做法，温州炒房团在昆明有3000万资金被套牢，也是政府监控的结果。

       居住权是民众最基本的生存权，那么，解决大多数人的居住问题应该是为民政府的首要问题之一。如果房地产市场任其不理性的自由发展，大多数人的居民权可能因此而得不到满足，这显然与市政府打造为民政府眼的初衷相，也不符合市政府正在提倡的科学发展观，经济发展将失去可持续的基础。

       近年来，市政府着力打造为民政府，采取了一系列措施为民办实事，让老百姓得实惠，赢得了广大人民群众的普遍好评。在解决困难职工的住房问题上也采取了诸如提供廉租房、建造经济适用房等诸项措施。鉴于我市房价与居民收入比例距离的拉大，政府监控和管理房既应该提到议事日程，并采取切实措施予以实施.

       一是实行透明售房，即将所有商品房销售纳网上系统，实行预售网上公示，明码标价，实行统一的买卖契约，并明示房价组成、物管内容、抵押情况，让老百姓充分了解每套住房所在的区域、用途、价格和销售动态，防止开发企业故意漏签有关责任及约定。

       二是合理调控价格。像对待其他一些自然垄断行业一样，采取适当的行政手段规制房地产，对房地产的成本实行监控，并参照房价和居民收入比来制定价格，将房地产商获取利润的空间控制公众可以承受和容忍的范围内。

       三是禁止期房炒作。严格商品房销售管理，实行购房实名制、购房备案签证制，采取相应的行政手段，打击期房炒作行为。不如借签杭州市的经验，对购买时间不足五年的商品房上市加收20%的个人所得税，或将购买时间不足五年的商品房上市收由政府统一交易，扣除成本的溢价部分收归国库。

       四是加大对中、低收入者的廉租房和经济适用房的供应，分化人们对商品房的需求。

       五是鼓励企业和单位集资建房，比如说在土地和税收等方面提供优惠政策等。

       六是对于用于商品房开发的土地，采取先限定房价，然后再招标的方式进行，避免开发商拿到土地后非理性炒作、张价，无止境地追逐利润最大化。

（此建议被列为池州市一届人大第六次大会重点建议）